浙江浙东律师事务所

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开发商承诺免物业费是否有效

基本案情:

  2014年5月1日,王某与某房产开发商签订了购房合同书,购买某花园小区的四套房屋。王某自2014年5月1日至2016年5月1日期间,只交纳一套房屋的物业费,而没有交纳另外三套房屋的物业费。故此物业公司以王某欠付物业费为由将王某起诉至法院。王某则辩称,自己购买的四套房屋,一套用于自家居住,另外三套用于开办幼儿园。因计划开办幼儿园,当时与房产开发商约定按照幼儿园格局建造这三套房屋,且购房价格高于该小区普通房屋价格。因为开发商在购房合同书附件中对自己承诺了物业费“四套终身按一套收取”,自己才会决定购买这三套房屋,否则,自己不会购买。由此王某拒绝交纳另外三套房屋的物业费。

法院判决:

  法院审理认为小区业主委员会代表小区全体业主与原告物业公司签订的《物业管理服务合同》,系双方自愿,且不违反法律规定,该《物业管理服务合同》合法有效,应受法律保护。在原告为被告住宅小区提供了物业服务的情况下,被告理应按约交纳物业费。房产开发公司与物业公司各自具有独立的法人资格,是两个不同的法律关系主体。在未获得物业公司授权委托的情形下,房产开发公司无权擅自处分物业公司权利,无权在《购房合同书》附件中就物业费收取事项对被告做出承诺,减免物业费的承诺超越了房产开发公司在房屋买卖法律关系中的应有权利范围,可以理解为房产开发公司在售房时为促使被告成功购房所采取的一种商业促销手段。该承诺是一种无权代理行为,根据合同法的规定,无权代理行为在未经被代理人追认的情形下,对被代理人不发生法律效力。事实上,对于房产开发公司为获取自身利益所做出的越权承诺,如果物业公司需要无条件执行的话,对物业公司而言显失公平。因此,《购房合同书》附件中“四套终身按一套收取”的约定对物业公司没有约束力,被告不能由此主张免交另外三套房屋的物业费。被告如果认为自己因为物业公司不履行该承诺而遭受较大经济损失的,可以另行向房产开发公司主张权利。

律师建议:

  房产开发公司与物业公司各自具有独立的法人资格,是两个不同的法律关系主体。王某与房产开发公司之间形成的是房屋买卖合同关系,而其与物业公司之间形成的是物业服务合同关系,这是两个完全不同的民事法律关系。根据合同相对性原则以及《合同法》有关无权代理的规定,无权代理行为在未经被代理人追认的情形下,对被代理人不发生法律效力。

  在房屋销售中,房产开发商在售房时为了打动购房者,往往会大力宣传楼盘优势,虚假或违法宣传的现象屡见不鲜:有的作出一些不属于自己权利范围内的承诺,如上述案例中擅自处分物业公司的收费权利;有的对出售房屋的位置、环境、周边设施等做虚假宣传。开发商在通过这些虚假宣传诱导业主购房后,对售楼时的承诺往往置之不理,使业主遭受损失。因此,消费者在购房时需要时刻注意,避免落入开发商虚假宣传的陷阱。文|吴旭辉


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